Peut-on pratiquer la location meublée (LMNP) en société civile immobilière (SCI) ?
Le cabinet d’expertise-comptable SILEX à Marseille dispose d’une équipe spécialisée en immobilier. Nous conseillons de nombreux investisseurs chaque année dans leurs projets immobiliers.
La question de la pratique de la location meublée au sein d’une société civile immobilière nous est posée très régulièrement.
En effet, la société civile immobilière présente de nombreux atouts pour investir dans l’immobilier.
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique utilisée pour faire l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers. Cette structure offre à l’investisseur davantage de capacités financières en donnant la possibilité d’investir à plusieurs.
La SCI facilite la gestion et l’administration de ces biens, grâce à la liberté donnée par le Code civil dans la rédaction des clauses statutaires, ce qui permet d’éviter les contraintes de l’indivision.
La SCI permet également d’optimiser la transmission de ces biens en transmettant progressivement les parts sociales et en bénéficiant de l’abattement de 100 000 € par enfant et par parent. Le démembrement de propriété sur les parts sociales permet aussi d’optimiser la transmission.
Cependant, la SCI a un objet à caractère civil. Or L’activité de location meublée est quant à elle considérée comme étant de nature commerciale au sens fiscal.
De ce fait la location meublée est incompatible avec la société civile immobilière.
Par suite, lorsqu’une SCI a pour activité la location meublée, même accessoire, elle devient imposable de plein droit à l’impôt sur les sociétés. Ce qui constituerait une catastrophe sur le plan fiscal : perte des amortissements non pratiqués depuis l’acquisition de l’immeuble, régime d’imposition très défavorable à la revente …
L’administration admet toutefois que la SCI ne soit pas soumise à l'IS tant que les loyers résultant des locations meublées ne dépassent pas 10 % du montant total de ses recettes.
Il n’est donc pas possible d’exercer cette activité au sein d’une SCI, sauf à opter à l’impôt sur les sociétés dès l’acquisition du bien. Cependant l’investisseur doit être conscient de l’impact fiscal que cela entraine notamment lors de la revente.
L’investisseur peut aussi envisager d’investir grâce à la SARL de famille qui est compatible avec la location meublée. Cette structure offre des avantages comparables à ceux de la SCI.
Au sein du cabinet SILEX à Marseille nous pouvons vous proposer une étude de votre projet afin de comparer les différentes possibilités qui s’offrent à vous.
Un expert-comptable spécialisé et dédié vous guidera et vous conseillera dans toutes les étapes de votre investissement : acquisition, optimisation, évolution, vente et transmission.
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